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Especial de la Semana

¿Siguen siendo los UVA una buena opción?

Por Daniel Maselli

A partir del año 2016, con la llegada al gobierno de Mauricio Macri, se empezó a instalar la idea de que el sistema de créditos en Argentina debía cambiar. El crédito hipotecario había sido una materia pendiente en nuestro país durante la década kirchnerista, ya que las tasas eran muy altas debido a una inflación también elevada, donde no acompañaban una relación saludable entre cuota e ingreso. Es por eso que el macrismo decidió implementar un plan similar al que funciona en Chile desde 1967, el cual permite un ahorro pese a la suba de precios y permite dar créditos a la vivienda.

 
El secreto del éxito de la UF (Unidad de Fomento aplicadas en Chile) en su momento, o de la UVA ahora, es que permite generar un mercado de crédito a largo plazo, imprescindible para que se muevan los préstamos hipotecarios en épocas de alta inflación. Las familias argentinas saben de sobra que cuando la inflación es alta los créditos hipotecarios se tornan inalcanzables o directamente desaparecen, como ocurrió entre 2008 y 2016. O los utilizan las familias de altos ingresos, apostando a que la inflación les va a licuar las cuotas.


Desde fines de abril se vivió una corrida cambiaria que alertó a muchas familias y economistas sobre qué puede suceder con los créditos hipotecarios ya otorgados y los que se van a otorgar en un futuro, ya que el capital adeudado aumenta, la inflación sigue su camino alcista y los precios de las propiedades continúan subiendo.
 
La realidad es que es cierto que el capital adeudado aumenta, pero solo lo hace nominalmente, ya que en términos reales, ajustados por inflación o medidos en cantidad de salarios, el capital adeudado se reduce todos los meses a medida que se pagan las cuotas.
 
El hipotecario UVA ajusta la cuota a la par de la inflación. Y como se supone que los ingresos de las familias acompañan la inflación, la ración del salario que se reserva para pagar la cuota del crédito es constante o muy parecida a lo largo del crédito. Es decir, una familia deberá destinar el 30% de sus ingresos a pagar la cuota 1, la 40 y la 120.


Propongo el siguiente ejercicio para corroborar lo mencionado anteriormente. Si nos trasladamos un año atrás la cuota inicial de un crédito tomado ante el BNA por un departamento de 50 m2 promedio en CABA era de $5.135, necesitando demostrar ingresos por $20.066 para ser sujeto de crédito. Actualmente, la cuota cero para comprar esa propiedad con una hipoteca en el mismo banco asciende a $12.354 demandando un ingreso demostrable de 48.276 pesos.


Ahora bien, teniendo en cuenta estas dos bases para el otorgamiento de un crédito UVA, podemos decir que el individuo que lo tomo hace un año contra uno que lo hace actualmente para adquirir el mismo inmueble aumentó un 140 por ciento.


La cuota actualizada de quien tomó ese crédito hace un año creció en un 25% aproximadamente y la cuota del crédito tomado hace un año atrás, es menor de 35% al alquiler promedio de una propiedad similar. Los $12.354 de cuota inicial de un crédito que comience hoy, es un 23% superior al alquiler.


Los números no mienten: quien tomó un crédito hipotecario hace un año, su cuota es inferior en un 35% al alquiler actual y adeuda un año después el 56% del valor actual de la propiedad frente al 80% que representaba un año atrás y disminuyendo su deuda en dólares un 23 por ciento.

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