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Opinión

Créditos UVA 2018, no es 2017

Por Amilcar Collante

Argentina es un país con muy poco crédito de largo plazo. Nuestro crédito hipotecario representaba solo 0,5% del PBI en 2015. Hoy está más cerca de 1%. Mientras que en otros países de la región es de 15%/20% del PBI. El camino por recorrer de Argentina es mucho en esta materia.
En 2016 el impulso los créditos hipotecarios que ajustan por inflación (UVA-Unidad de Valor Adquisitivo-) fue la gran novedad. Sin embargo, el ingreso masivo a tomar este tipo de préstamo se logró en 2017, con la inflación no tan disparada y la economía recuperándose. 

En 2018 sigue firme la demanda de créditos. Pero es necesario marcar las diferencias del contexto 2017 y 2018.

Hay 4 factores a los cuales hay que tener en cuenta.

Atraso cambiario (2017) vs Devaluación (2018)

Boom del crédito y suba del valor del M2

Escasez de fondeo de los bancos y suba de tasas  de interés

2018 Salarios crecen más lento. Menor acceso del sector de ingresos más bajos.
Atraso cambiario (2017) vs Devaluación (2018)

Las propiedades en argentina se valúan en dólares. Por lo tanto, la evolución de esta variable tiene una incidencia significativa en la decisión de comprar o no una propiedad. Ya que los ingresos de los trabajadores están en pesos y las propiedades dolarizadas. El 2017 fue un año en el que la cotización del billete norteamericano creció por debajo de los que crecieron los salarios de los trabajadores registrados (27% interanual). Especialmente, si tomamos el año hasta Noviembre/17 el dólar solo había subido 10% y el otro 7,5% subió en Diciembre. Es decir, el salario creció medido en dólares respecto a 2016. 

Ahora la gran diferencia con 2018 es que en el arranque del año las negociaciones salariales se pautaron cerca del 15%(con cláusula de revisión) y los primeros aumentos se darán en cuotas. Mientras que el dólar  va a gran velocidad. Tuvo un rally pasando de $18,5/$19 a principio de Enero y a $25 en Mayo. Mientras que el salario de los trabajadores formales tuvo una suba de entre 5% y 10%  en los primeros meses del año. Por lo que al tener que sumar los recibos de sueldo ante una misma propiedad con un valor fijo en dólares. Necesitamos más ingreso para comprar la misma propiedad.

Boom del crédito y suba del valor del M2

La otra cuestión es que venimos de un mercado inmobiliario que entre el año 2011 y 2015 tenía problemas por no tener un dólar unificado (existía el dólar paralelo y uno oficial). 

Consecuentemente, por el lado de la oferta, el no tener referencia muchos propietarios que querían vender no lo hacían por falta de una referencia de valor unificada. Además en el mercado inmobiliario las compras se realizaban en efectivo o ventas en pozo. En síntesis, teníamos un mercado bastante golpeado por el “cepo cambiario” y deprimido.  Esta cuestión cambió radicalmente con el impulso de créditos ajustados por inflación (UVA) en 2016 y la línea de créditos Pro.cre.ar (que subsidiaba parte del capital). El crédito de largo plazo le dio mayor empuje a la demanda con una oferta que no reacciona tan rápidamente  en el corto plazo. Generando una especie de “cuello de botella” dándole presión al alza de precios del m2 medido en dólares. 

Si observamos el metro cuadrado (promedio) en CABA durante el periodo 2011-2015(con cepo cambiario y sin acceso a crédito) estuvo entre 1800 y 1900 dólares el m2. Mientras que el año 2016 subió a 2.100 dólares. Ya en 2017, el boom de demanda hizo que se incremente. Y llego a casi 2.500 dólares el m2.

Hay que entender que los argentinos han tomado al “ladrillo” como un método de ahorro y eso le da un “plus” de demanda. Esto es una secuela de una historia plagada de confiscaciones de ahorros, rupturas de contratos (pesificaciones) y mega-devaluaciones en la que vieron perder gran parte de su capital. 

Pero ello contrasta con los que quieren acceder a su primer vivienda (quiere usar la vivienda, no sacar una rentabilidad, ni asegurar capital), el problema es que el mercado es el mismo.  También juega en contra que no hay un mercado de capitales desarrollado, donde se vuelque el ahorro local. En consecuencia valor relativo de la propiedad en términos de salario promedio es muy elevado.

Claramente, esta suba en dólares de las viviendas hace que el acceso se dificulte .La crítica en este aspecto es el crédito está inclinado más a la demanda que a la construcción y desarrollo de nuevas unidades. Quizás habría que equilibrar la ecuación para evitar “precios inflados” más cuando se trata de decisiones que se toman y que el crédito es a largo plazo 15, 20 y hasta 30 años.

Escasez de fondeo de los bancos y suba de tasas  de interés

Por otro lado para dar crédito los Bancos disponían de un exceso de liquidez en 2017 . Con la gran aceptación del crédito indexado por UVA, los bancos comenzaron a utilizar su “colchón de liquidez” y volcarlo a créditos de largo plazo. Pero los depósitos y la liquidez existente, ya a fin de 2017,  comenzó a ser insuficiente. Y esto se reflejó en las tasa de interés.

La línea de Bco. Nación que era de menor tasa  paso de UVA + 3,5% en 2017 a UVA + 6,5(para clientes)  y UVA + 8% (no clientes) con el último ajuste en Abril de 2018.  Así ocurrió con el resto de los bancos. La línea del Hipotecario se ubica en UVA + 8,5 y  UVA + 9,5%(para no clientes) 
Problema de acceso :salarios crecen muy lentamente

A tener en cuenta el 2018 es un año en el que la pautas salariales cerraron en 15%  + cláusula de revisión. Esto hace que en los primeros meses del año aun con el valor de la vivienda se hubiese mantenido fijo en dólares. La relación cuota ingreso inevitablemente ha subido (por suba del dólar). Y quienes estaban en el borde de calificar para acceder al crédito es posible que necesiten más a un co-deudor que les permita calificar y obtener el crédito.

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¿Siguen siendo los UVA una buena opción?

A partir del año 2016, con la llegada al gobierno de Macri, se empezó a instalar la idea de que el sistema de créditos en Argentina debía cambiar. El crédito hipotecario había sido una materia pendiente durante la década kirchnerista, ya que las tasas eran muy altas debido a una inflación también elevada, donde no acompañaban una relación saludable entre cuota e ingreso. Es por eso que el macrismo decidió implementar un plan similar al que funciona en Chile desde 1967, el cual permite un ahorro pese a la suba de precios y permite dar créditos a la vivienda. Veamos si tras las turbulencias aún es una opción.

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